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                1. 超實用的買房、簽合同及維權技巧 你值得擁有

                  2016年05月18日 來源:桂房網綜合整理
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                  減少購房風險 買房簽合同八大注意事項


                  購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,買受人和房地產開發企業,在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。


                  買房簽合同注意事項首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前,要確定項目的證件齊全,您可以在其銷售部要求查看這些證件,只有證件齊全才會減少購房風險,也可以辦理按揭貸款。簽合同時,需要注意以下事項:


                  第一項:關于五證


                  陷阱:有些開發商沒有五證或五證不全時,為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。


                  對策:1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發商,可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。


                  律師建議增加補充條款:


                  出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。


                  第二項:關于公攤面積


                  陷阱:建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理,這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約,買受人也起訴無據。


                  對策:1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積,雙方不涉及公攤處理。


                  律師建議增加補充條款:


                  雙方協商一致,同意對公攤面積的變化按下列方式處理:


                  1、如果實測公攤面積超出暫測面積的,買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算,超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積,買受人據實結算。


                  2、買受人對實測面積的承擔,僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。


                  第三項:關于房產證


                  陷阱:建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產證的辦理取得日期不明??赡軐е沦Y質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。


                  對策:1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來,開發商是具體行政行為的相對人,買受人不能起訴行政機關的違法行為。


                  律師建議增加補充條款:


                  如果因出賣人的原因,導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的,雙方選擇以下方式處理:


                  1、 買受人不退房的,出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。


                  2、 買受人退房的,出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。


                  如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因,導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的,買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。


                  如果因頒證行政機關的原因,導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的,買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件,否則視為出賣人違約。


                  第四項:關于書面通知


                  陷阱:合同中約定通知義務后(如:交房通知),開發商如期不能履行義務,延期后其可以在售樓部張貼書面公告,卻署名約定日。還將公告辯為書面通知,以推托自己的責任。


                  對策:1、將書面通知的形式約定清楚,開發商違約時,買受人就有確鑿證據。2、如有開發商違約,買受人應一具體的書面形式通知對方,以備證據。


                  律師建議增加補充條款:


                  本合同中所含書面通知義務的,雙方均應以郵政快件的方式通知對方。


                  第五項:關于所售房屋的坐落位置


                  陷阱:開發商開發多個樓盤時,買受人可能買得是位置好的某號樓,可交房時該樓號又變為相同結構位置不好的樓層。


                  對策:1、在合同附件一中,附上小區的平面圖并標明樓號。2、開發商應在此附圖中蓋章確認。


                  律師建議增加補充條款:


                  出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明,并將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章。


                  第六項:關于所售房屋的抵押


                  陷阱:有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押,進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售,開發商破產時,買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證,不具有物權。


                  對策:1,在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發商將合同在房管局備案。3、要求開發商提供保證責任。


                  律師建議增加補充條款:


                  出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況,若因此導致買受人退房,出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。


                  第七項:關于物業管理公約


                  陷阱:《物業管理條例》今年9月1日實施,其中明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。否則,開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。


                  對策:1、買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。2、開發商與前期物業簽訂了《物業管理公約》。3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業管理公約》。


                  律師建議增加補充條款:


                  出賣人在出售房屋前,應與招投標方式選擇的前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。


                  買賣雙方在簽訂本合同時,應同時簽訂有前期物業管理企業署名的《物業管理公約》。


                  第八項:關于各方責任范圍


                  陷阱:如果因開發商的各種原因(如:五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋,買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。


                  對策:1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。


                  律師建議增加補充條款:


                  如果因出賣人的單方原因導致退房,出賣方承擔的責任范圍如下:


                  出賣人的責任范圍:


                  1、 退還已付房價款及其利息(此利息的計算,如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。


                  2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。


                  3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。


                  4、 對于按揭付款的買受人,出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續的費用(包括:銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。


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