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                1. 超實用的買房、簽合同及維權技巧 你值得擁有

                  2016年05月18日 來源:桂房網綜合整理
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                  購房十大常見房產維權問題詳解


                  眾所周知,買房子這件事就是一個麻煩體。買房到裝修到入住以后,每個過程都可能引起糾紛。在買房過程中常見問題有哪些?業主們該如何維權?以下是一些網友最為關注的問題,小編經過咨詢后集中解答。



                  ??1、我買的房子到底是不是70年產權?


                  ??買房支招:在簽訂房屋買賣合同之前首先要審查開發商提供的五證是否齊全,審查時需要特別注意的是五證的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致。


                  ??此外,簽訂合同時對于交房、辦理相關證件的具體日期一定要明確約定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊語句,以避免日后糾紛發生。


                  ??五證分別為《國有土地使用權證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》和《房地產開發企業資質證》。


                  ??市民可到發證機關相關網站,查詢這些證件的真偽。一般來說,市民在購買商品房時,可重點查看《商品房預售許可證》,因為若其他四證不全便無法取得《商品房預售許可證》。


                  ??2、開發商推遲交房怎么辦?


                  ??買房支招:購房者遇到逾期交房等違約違法行為,應根據自身需求并結合開發商補救情況選擇要房或退房。具體來講,如果開發商能夠盡快完善各項證件、手續,盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權屬證書,購房者可以選擇要房。當然,即使合同得以繼續履行,購房者也有權追究開發商逾期交房的違約責任或要求賠償損失。


                  ??另外,購房者也可以開發商未辦理預售許可證等手續為由,要求解除合同或確認合同無效,如果合同被解除或確認無效的,開發商依法應當返還購房者已付購房款、利息并賠償損失,如果購房者認為開發商的行為構成欺詐,購房者還可要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。


                  ??3、開發商推遲辦證怎么辦?


                  ??買房支招:按照購房合同中關于交付房產證時間的約定,有約定的依約定,沒有約定的依法律規定。根據最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定,自合同訂立之日起(預售房為交房之日起)90日內,購房者應取得房屋權屬證書,否則就可以追究開發商的違約責任。


                  ??其次,如果超過約定或法律規定的期限,由于開發商原因購房者沒有拿到房產證的,購房者可以向開發商主張逾期辦證的違約責任。合同明確約定了逾期辦證違約金的,依合同約定主張,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準主張逾期辦證違約金。


                  ??4、房產面積縮水怎么辦?


                  ??買房支招:根據相關法律規定,出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人以此請求解除合同的,不予支持;2、面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。


                  ??5、學區房不等于劃片房?


                  ??買房支招:不少樓盤雖然與學校的地理位置相鄰,但孩子的學籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤與學校僅一墻之隔,也不能劃入該學校就讀。學區房也需要有“資格認證”,而且學區房不等于劃片房。


                  ??幼兒園社區可以自行配建,但小學、中學的劃片還需要教育局的整體規劃。市民買房時還是要多去了解房屋所在的區域范圍,購房合同中也會對房屋坐落的地址進行詳細說明,市民可以將其與教育局劃片范圍進行對比,這樣就可以清楚明白地了解該樓盤的劃片學校,以免購買了所謂的學區房,卻仍不能入學。而對一些規劃中的教育資源,到底什么時候能夠投入使用也要了解清楚。


                  ??6、空置房物業費如何收???


                  ??買房支招:按照規定,連續三月無裝修空置房,物業費按20%繳納。


                  ??7、房屋質量不達標怎么辦?


                  ??買房支招:依據相關法律規定,商品房交付使用后,購買者認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買者有權退房,給購買者造成損失的,開發商應當承擔賠償責任??仔〗闼彿课莺芸赡苁窃诘鼗A和主體結構工程方面出現了質量問題,因此,孔小姐可以退房,并要求開發商承擔賠償責任。


                  ??8、定房時交了訂金又不想要了怎么辦?


                  ??買房支招:常在買房初始階段發生的糾紛有購房者與開發商關于訂金和定金的糾紛上,購房者給開發商的訂金是可以退還的,而定金一般無法退還。


                  ??9、期房交房開發商要求漲價,合理嗎?


                  ??買房支招:作為開發商應履行合同義務,不可擅自變更合同約定內容。作為購房者,在面對開發商違約的情況下,可以向人民法院提起訴訟,要求開發商履行合同義務,并承擔違約責任。


                  ??10、開發商加層怎么辦?


                  ??買房支招:一般來講,開發商不可能擅自加高樓層,需要到規劃局進行相關更改手續。


                  ??如果你認為規劃局調整規劃違法,你可以舉報和控告。


                  ??如果規劃調整前你已經與開發商簽訂了預售合同,則開發商的行為構成違約,你可以解除合同,追究開發商的違約責任。


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