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                1. 什么是認籌和公攤?怎么選戶型?這些你都知道嗎

                  2016年05月18日 來源:桂房網綜合整理
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                  小編的話:買房對于普通老百姓來說是一件大事兒,學習買房相關知識是購房前的必修課。為了讓廣大購房者準確而全面地了解購房流程,掌握購房技巧,熟悉最新政策,桂房網精心收集并整理了一系列相關購房知識,希望能為購房者帶來便利。



                  1、什么是認籌和解籌?


                  認籌:即開發商或代理商在所開發或代理的房地產項目達到預售條件之前,通過優先選房、享受開盤價格優惠等一些優惠方式,吸引有購房意向的消費者預先向售樓方繳納““誠意金”其實質對于購房者來說,是一種房屋認購意向,此時購房者所購房的價格、房號(甚至面積)等主要因素均處于不確定狀態。對于開發商來說,是一種預售行為。其表現形式主要有:內部認購;VIP認購;認籌等。


                  解籌:是一種與認籌相對應的銷售活動。即當開發商或代理商在所開發或代理的房地產項目即將達到預售條件時,對于認籌者購房行為的確認。其實質是商品房銷售的第一階段。其表現形式為簽訂認購協議。此時,購房者的房號、面積、價格等所有因素已經全面確定。


                  2、認籌環節


                  “認籌”的具體操作大致有以下幾個環節。首先是消費者去開發商那里填寫個人資料,在交納一筆數額不菲的“誠意金”后,將領取到一張叫VIP卡、VIP護照、VIP消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之后,消費者即獲得了“認籌”資格。但往往有“認籌”資格的消費者的數量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數量。


                  第二步就是所謂的“解籌”(一般的開發商在取得預售資格后才開始“解籌”)。在“認籌”數超過實際可提供的房屋數量的情況下,開發商一般采取“抽簽”的形式,從已“認籌”的消費者中“抽”出可以選房者。之后,被抽中的選房者在統一選房號統一交首期,統一簽署認購書或預售合同,挑中房號后,將與開發商簽訂“認購合同”。之后再是簽訂《預售合同》或者《房地產買賣合同》。


                  3、認籌金可無條件退還 注意免責條款


                  所謂“認籌購房”,就是開發商在樓盤正式銷售前,通過優先選房、享受開盤價格優惠甚至抽獎送車位等方式,吸引有購房意向的購房者預先向售樓方繳納認籌金。一般進行認籌時,購房者需先填寫個人買房資料,并交納一筆認籌金,少則幾千元,多則幾萬元。一般認籌后,買家就會成為樓盤的VIP客戶,享受優先選房、打折等優惠。等到樓盤正式開盤銷售時,“認籌”的購房者再以“優先選擇”的順序選房,選中房屋后與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋,開發商將把“認籌金”如數退還給購房者?!罢J籌金”的實質作用是開發商在開盤前得到的大筆資金并在短時期內收回大筆資金,解決開發商的燃眉之急。


                  在沒有簽訂任何條款的時候,認籌因不具備法律效應,購房者在認籌過程當中所交的“誠意金”、認籌金是可以退還。而在認購和簽訂正式買賣合同時,購房者就需要仔細確定,防止有損害自己合法利益的行為條款出現,簽訂任何條款是也要看清楚,要留心眼。


                  需仔細查看合同,是否有約定:如開發商在認籌協議上約定,購房者將來由于個人原因不再購房,那么認籌金就不會退還;或是否認同直接將認籌金轉為定金(按照法律規定,若買家不履行合同,無權要求返還定金,開發商不履行合同的,應雙倍返還定金。),如果雙方有協議約定為“定金”,則可按照合同所約定執行,那就不能退款。


                  4、勿將認籌金貿然轉定金 定金返還有條件


                  購房時,一般認籌金可抵消部分定金,但不會自動轉成購房定金,這一操作過程還需經過雙方重新進行書面確認,不會未經購房者同意自動轉成定金。定金退還是有條件的,不可能無條件退款,所以不應該貿然將認籌金轉為定金。


                  定金和認籌金不同,定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式,又稱保證金?!稉7ā返诎耸艞l 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。


                  商品房認購書作為商品房買賣預約合同,其中的定金條款,是在一方違約,導致無法簽訂商品房買賣合同時,對守約方的保護和救濟。然而,當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時,不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下,認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理,即買受人因自己的原因放棄購買此房屋,不來簽訂買賣合同,或者出賣人違約,不賣此房屋,那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務,應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致,而未能簽約的,不能歸責于任何一方,所以出賣人應把定金全數返還買受人。


                  PS:根據規定凡未取得《商品房預售許可證》前,發展商不得發布任何銷售信息,嚴禁以“認籌”、“內部認購”“內部登記”等任何形式變相無證銷售商品房,不得向購房者收取排號費、誠意金、認購費等任何含有預定款性質的費用。所以,消費者是否“認籌購房”還需要謹慎考慮。


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